Investovanie na Malorke

​​​​​​​22.3.2024, JUDr. Silvia Nipčová, LL.M.​

Na Malorke je momentálne vedľajšia sezóna. Je to ideálne obdobie na zazmluvnenie si nehnuteľnosti na dlhodobý prenájom, alebo aj na kúpu. Práve v tomto období, pre nižší dopyt, sú ceny nájmu nižšie a aj o kúpnej cene sa lepšie vyjednáva z hľadiska kupujúceho v zimných mesiacoch.

Na čo treba myslieť pri nájme?

Existujú dva veľké portály, na ktorých sa španielske nehnuteľnosti či už na prenájom alebo na kúpu najlepšie hľadajú, pretože na nich inzerujú všetky realitné kancelárie. Je to www.idealista.com a www.fotocasa.es. Akonáhle si vyberiete nehnuteľnosť, nadviažete kontakt s realitnou kanceláriou a dohodnete si obhliadku. Treba počítať s tým, že realitný agent Vám, ako cudzincom, dá mnoho osobných otázok ešte predtým, ako si budete môcť nehnuteľnosť vôbec pozrieť.

Okrem toho, že bude chcieť vedieť koľko osôb bude v nehnuteľnosti bývať a či máte nejaké domáce zvieratko, bude chcieť vedieť, či ste ekonomicky solventný, teda akú prácu vykonávate, kde a za koľko. Pokiaľ Vaše príjmy nepochádzajú zo Španielska, pripravte sa na to, že väčšina prenajímateľov bude požadovať nájomné za celú dobu nájmu vopred hoci aj vo výške ročného nájmu. K nájomnému treba pripočítať aj depozit, ktorý je priemerne vo výške dvojmesačného nájomného. Depozit je samozrejme vratný, avšak podľa lokálnych zákonov ho prenajímateľ môže použiť na úhradu nájomného v prípade Vášho predčasného skončenia nájmu. No a je tu aj poplatok realitnej kancelárii, ktorý je tiež zhruba vo výške jednomesačného nájmu. V prípade komerčných prenájmov, je na dohode strán, kto ho zaplatí, no väčšina realitných kancelárií Vás bude presviedčať, že pri nájme kratšom ako 12 mesiacov ho platí nájomca. V prípade prenájmu na súkromné účely by mal poplatky realitnej kancelárie znášať prenajímateľ. Odsúhlasiť finančné podmienky musíte vopred, ako aj preukázať solventnosť.

Momentálne sú ceny nájmu na Malorke na historickom maxime. Samozrejme, ceny závisia od veľkosti nehnuteľnosti a jej lokality, tak ako to je všade. Za 3–izbový byt (rozumej 3–spálňový) v lokalite Palma de Mallorca, Andratx, Llucmayor zaplatíte mesačne v akomkoľvek období približne od 1.500 do 3.500 EUR. Poplatky za niektoré služby (najmä voda elektrina), sú ešte navyše.

Ako na Malorke prebieha kúpa nehnuteľnosti?

Prvým krokom pred kúpou nehnuteľnosti je zamyslenie sa nad vlastnými finančnými možnosťami. Pokiaľ nemáte vlastné zdroje, resp. zdroje získané zo Slovenska založením nehnuteľnosti, ktorú na Slovensku vlastníte, a chcete žiadať o hypotéku v španielskej banke vedzte, že ako cudzincovi Vám banka poskytne hypotéku maximálne do výšky 60 – 70 % z ceny nehnuteľnosti stanovenej znalcom. Všetky náklady na hypotéku hradí banka, okrem nákladov na znalca. Tie sú približne medzi 350 EUR až 1.000 EUR za posudok. Poplatok finančnému maklérovi, ak využijete jeho služby, je zväčša 1 % z poskytnutej hypotéky.

Druhým krokom po nájdení vhodnej nehnuteľnosti je uzavretie rezervačnej zmluvy s realitnou kanceláriou alebo predávajúcim a zaplatenie rezervačného poplatku. Ten sa zvyčajne pohybuje vo výške 10 % kúpnej ceny. Navyše, podľa španielskeho práva existuje niekoľko druhov takýchto poplatkov (tzv. arras) s rôznymi právnymi následkami, ktoré vysvetľuje aj priložený článok našich španielskych kolegov. Aj preto je už v tomto kroku nevyhnutné zapojiť do celého procesu právnika.

Netreba zabudnúť aj na získanie identifikačného čísla cudzinca (NIE), bez ktorého by nebolo možné takúto transakciu zrealizovať. NIE je potrebné na otvorenie bankového účtu, získanie hypotéky, podpísanie zmlúv s dodávateľmi energií, skrátka na všetko súvisiace s nadobudnutím nehnuteľnosti, ale aj a bežným každodenným životom na Malorke. NIE sa vybavuje na cudzineckom oddelení, kde je potrebné si v dostatočnom predstihu rezervovať termín, vopred zaplatiť malý poplatok banke a k formulárovej žiadosti pripojiť pas a rodný list v španielčine. O NIE sa dá požiadať aj prostredníctvom španielskeho veľvyslanectva na Slovensku.

V treťom kroku je nevyhnutné urobiť si dôkladný audit nehnuteľnosti, a to za pomoci právneho poradcu. Treba dať pozor najmä na čierne stavby, ktoré na Malorke nie sú tak neobvyklé a mohli by mať za následok problémy s financovaním kúpy, renováciou nehnuteľnosti, resp. aj s rizikom demolácie. Problém môže nastať aj keď je nelegálna iba časť nehnuteľnosti, pretože tá ovplyvňuje status celej nehnuteľnosti. Dodatočná legalizácia stavby je možná, avšak iba ak je všetko v súlade so stavebným zákonom.

Obdobne ako na Slovensku je nutné preveriť si list vlastníctva viažuci sa k nehnuteľnosti a získať potvrdenie o neexistencii nedoplatkov od správcu (v prípade kúpy bytu). V rámci auditu pred kúpou nehnuteľnosti na Malorke odporúčame si tiež preveriť certifikát energetickej účinnosti. Niektoré domy sú tu veľmi staré a nezvládajú taký odber energie, aký vyžaduje množstvo spotrebičov používaných v domácnosti v dnešnej dobe. Za pomoci právneho zástupcu je v každom prípade dobré preveriť si aj kolaudačné rozhodnutie, prípadne aj stavebné povolenie nehnuteľnosti, a v prípade kúpy novostavby aj poistenie zodpovednosti za škodu staviteľa.

V ďalšom kroku je možné podpísať zmluvu o depozite alebo pristúpiť rovno ku kúpno-predajnej zmluve. Tieto by mali byť spísané právnikom.

Do tohto momentu sa proces na Slovensku veľmi od procesu na Malorke nelíši.
Prvým zásadným rozdielom je inštitút tzv. „arras penitenciales“ alebo kajúcna zábezpeka/depozit, nazývaná aj „arras de desistimiento“. Spočíva v odovzdaní peňažnej sumy jednou zo zmluvných strán druhej zmluvnej strane, pričom sa rozumie, že ktorákoľvek zo strán môže odstúpiť od uzavretej zmluvy, avšak strana, ktorá zábezpeku odovzdala, ju stráca, alebo strana, ktorá ju prijala, vráti dvojnásobok tejto zábezpeky. Výška takéhoto depozitu je zvyčajne okolo 10 % z kúpnej ceny.

Kúpna zmluva sa musí uzavrieť vo forme notárskej zápisnice, takže je potrebné myslieť aj na rezerváciu termínu u notára. Moment uzavretia kúpnej zmluvy u notára je zároveň aj momentom prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti. A to je teda úplne inak ako na Slovensku, kde je prevod vlastníctva účinný zápisom do katastra nehnuteľností. Notársky poplatok je závislý od výšky kúpnej ceny, ale nie je to viac ako pár percent z ceny nehnuteľnosti. V tomto momente je potrebné zaplatiť okrem notárskeho poplatku aj daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) alebo DPH (IVA) v prípade nových budov. ITP na Baleárskych ostrovoch môže dosiahnuť až 13 % z ceny nehnuteľnosti!

Posledným krokom pri prevode nehnuteľnosti na Malorke je zápis prevodu vlastníctva v registri nehnuteľností, ktorý následne zvyčajne informuje o zmenách kataster. Tento zápis je však už iba deklaratórny. Register prevod vlastníctva k nehnuteľnosti zapíše až po zaplatení dane z prevodu kupujúcim. Netreba zabudnúť ani na úradné poplatky a kolky.

Takže summa summarum, pri kúpe nehnuteľnosti na Malorke treba počítať s nemalým navýšením kúpnej ceny o ďalšie poplatky a dane, ktoré môžu narásť aj na 10 až 30 % z ceny nehnuteľnosti. Niekedy je možné dohodnúť sa s predávajúcim na primeranom znížení kúpnej ceny a spolupodieľaní sa na týchto poplatkoch touto formou. A čo potom? – Dane & smrť.

Dane

Kúpou nehnuteľnosti sa to nekončí. S nadobudnutím nehnuteľnosti na Malorke sú spojené mnohé ďalšie, najmä daňové povinnosti. Aj preto odporúčame včas do celého procesu zapojiť lokálnych daňových poradcov.

Najprv je potrebné aby kupujúci zaplatil daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) alebo DPH (IVA) v prípade nových budov. ITP na Malorke, ako sme už spomínali vyššie, môže byť do výšky 13 % z ceny nehnuteľnosti. Ekvivalentom pri novostavbách je zaplatenie DPH (21 %).

Predávajúci musí zaplatiť daň z kapitálového zisku. Základom pre jej výpočet je zisk z predaja.

Kupujúci potom platí ročnú daň z príjmu (IRPF alebo IRNR) v závislosti od využívania nehnuteľnosti. Rezidenti a nerezidenti platia niekedy rôznu výšku daní.

Je tu aj autonómna daň z bohatstva a štátna solidárna daň pre tých, ktorí majú majetok v hodnote viac ako 3 milióny EUR netto.

Okrem toho je tu aj daň z pozemkov. Tá sa môže každoročne meniť. Základom pre jej výpočet je katastrálna hodnota pozemku.

No a v neposlednom rade, ako bolo uvedené, tu je daň zo zisku z prenájmu, ak sa rozhodnete nehnuteľnosť prenajímať. Ak plánujete nehnuteľnosť ponúkať na rekreačný prenájom – teda na obdobia kratšie ako 1 mesiac, môžete tak na Baleárskych ostrovoch a iných autonómnych oblastiach v Španielsku urobiť iba ak máte tzv. licenciu na rekreačný prenájom (v španielčine: licencia de arrendamiento vacacional/alquiler turistico). Takéto licencie nebolo lacné získať a v súčasnosti je vydávanie ďalších licencií na Baleárskych ostrovoch pozastavené. Preto bude aj nehnuteľnosť s takouto licenciou drahšia na kúpu. Na druhej strane viete takúto licencovanú nehnuteľnosť ponúkať na rekreačný prenájom, teda na obdobia kratšie ako je jeden mesiac, a v sezóne viete za týždeň takéto prenájmu účtovať sumu, ktorú v zimných mesiacoch dostanete za mesiac.

Smrť (predaj, darovanie, dedenie)

Tak ako na Slovensku, aj na Malorke je na mieste otázka ako sa nehnuteľnosti v súkromnom vlastníctve v budúcnosti „zbaviť“, teda akou formou je najlepšie to urobiť. Je lepšie resp. výhodnejšie nehnuteľnosť predať? Oplatí sa to? A ak chcete nehnuteľnosť previesť na rodinných príslušníkov „zadarmo“ je lepšie im ju darovať alebo počkať kým ju zdedia? Utvorte si obraz sami. Daniam sa však ani v jednom prípade nevyhnete.

Ako sme už spomínali vyššie, pri prevode nehnuteľnosti sa vyžaduje kúpno-predajná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Predávajúci musí zaplatiť daň zo zisku.

Tak ako pri predaji, aj pri darovaní nehnuteľnosti sa vyžaduje zmluva vo forme notárskej zápisnice. Treba vziať na vedomie, že obdarovaný požíva menšiu registrovú ochranu ako kupujúci, ktorý nehnuteľnosť nadobudne za odplatu. Navyše, darca môže v zmluve obdarovanému uložiť podmienky týkajúce sa darovania. Ani pri darovaní sa nevyhnete daniam (daň zo zisku, daň z darovania ...).

Dedenie je komplikovanou témou, najmä ak je v hre medzinárodný aspekt. Tu treba rozhodne vyhľadať právnika. Spravidla sa však tieto záležitosti riadia právom miesta, kde mal zosnulý jeho obvyklý pobyt v čase smrti. Právo štátu národnosti zosnulého sa uplatní iba v prípade, ak si ho výslovne zosnulý zvolil v závete. Tak ako na Slovensku, pri závete sa forma notárskej zápisnice odporúča, nie je však nevyhnutná.

Z daňového hľadiska sa dedenie môže riadiť právom iného štátu alebo autonómnej oblasti. Odporúčame to preto konzultovať s daňovým poradcom. Ohľadom dedičskej dani na Baleárskych ostrovoch boli však nedávno prijaté určité úľavy, ktoré bližšie vysvetľuje článok našich španielskych kolegov.
 

„Najdôležitejšou novinkou je zrušenie dane z dedičstva na Baleárskych ostrovoch medzi rodičmi a deťmi, vnúčatami a starými rodičmi a medzi manželmi, a to tak v prípade úmrtia, ako aj v prípade dedenia počas života prostredníctvom dedičských zmlúv. Ide o 100–percentné zníženie daňovej povinnosti. Úľava vo výške 50 % bola zavedená aj pre súrodencov, strýkov, tety a synovcov a netere.“

Nehnuteľnosť je možné aj vložiť do spoločnosti. Forma notárskej zápisnice je tu nevyhnutná. V prípade nepeňažného vkladu je povinný znalecký posudok.

V každom prípade, aby Vaša kúpa nehnuteľnosti resp. investícia prebehla hladko a mohli ste si užívať jej vlastníctvo jedným alebo druhým spôsobom, odporúčame, aby ste do procesu kúpy zapojili skúsených realitných agentov, dôsledných právnikov a daňových poradcov a prípadne aj expertov na hypotéky s dobrými kontaktmi v bankách. Títo odborníci a ich služby Vám zabezpečia hladký priebeh a bezpečnosť transakcie. Či už je Vašou motiváciu investícia alebo život na Malorke, verte, že investovať sa oplatí aj napriek vyššie uvedeným daňovým povinnostiam. Pri dodržaní všetkej obozretnosti je možné považovať takúto investíciu za rozumnú.

Prečo investovať na Malorke?

Malorka ponúka viac ako 300 slnečných dní v roku, takže môžete tráviť väčšinu Vášho času a života v exteriéri počas celého roka, či už hráte golf, bicyklujete, hráte tenis, radi sa prechádzate po pláži alebo po horách alebo chcete otužovať v mori. Zdravotníctvo je na Malorke na vysokej úrovni. Kuchyňa je poväčšine kulinárskym zážitkom a víno je skvelé. Dostatok dôvodov na to, aby ste vážne popremýšľali nad investíciou do nehnuteľnosti na tomto mieste. Ak ju nevyužijete sami, neustály a každoročne rastúci príliv turistov Vám zabezpečí návratnosť tejto investície.

A my v Rödl & Partner Bratislava Vám s tým radi pomôžeme v spolupráci s našimi skvelými a skúsenými kolegami v 3 pobočkách Rödl & Partner v Španielsku (v Barcelone, v Madride a aj na Malorke).